Passar o ponto comercial: como funciona e o que avaliar

Passo a passo para assumir um ponto comercial

Quem vai assumir um ponto comercial passado por outro empreendedor precisa seguir uma ordem lógica, para não pagar luvas antes de saber se o imóvel serve para o negócio pretendido. A sequência abaixo resume as etapas mais comuns, que podem variar conforme o tipo de imóvel e a negociação.

O ponto central é condicionar o pagamento às aprovações necessárias, principalmente a do proprietário do imóvel e, em shopping, a da administração.

Em geral, quem vai passar o ponto comercial também precisa da concordância do proprietário para encerrar ou ceder o contrato atual. Por isso, envolver o proprietário cedo evita surpresas para as duas partes.

• Defina o negócio que vai operar e o perfil de ponto ideal
• Visite o local em dias e horários diferentes para medir o fluxo
• Confirme com a prefeitura se a atividade é permitida no endereço
• Leia o contrato de aluguel atual e pergunte ao proprietário sobre a transferência
• Faça a vistoria das instalações e liste o que está incluído
• Negocie o valor das luvas e a forma de pagamento
• Formalize o contrato de cessão com advogado, condicionado às aprovações
• Transfira ou assine o novo contrato de locação e as licenças

Exemplo ilustrativo: quanto vale pagar de luvas

O valor das luvas faz sentido quando é menor do que o custo e o tempo de montar uma estrutura equivalente do zero, somados à vantagem da localização. Uma forma prática de raciocinar é listar o que o ponto entrega pronto e estimar quanto custaria cada item.

Exemplo ilustrativo: um ponto de alimentação com cozinha montada, exaustão, câmara fria, mobiliário e instalações adequadas pode poupar uma obra que custaria R$ 150 mil e levaria alguns meses. Se as luvas pedidas são de R$ 120 mil e o aluguel está dentro do valor de mercado da região, a conta pode ser favorável. Se o aluguel está caro e o contrato vence em pouco tempo, o mesmo valor pode não compensar.

Lembre que as luvas são pagas uma única vez, mas o aluguel acompanha o negócio durante todo o contrato. Um ponto com luvas baixas e aluguel alto pode sair mais caro no longo prazo do que um ponto com luvas maiores e aluguel equilibrado.

• Custo estimado de obra e instalações equivalentes
• Valor e estado dos equipamentos incluídos
• Tempo economizado até a abertura
• Prazo restante do contrato de aluguel
• Valor do aluguel comparado a imóveis semelhantes
• Fluxo de pessoas e visibilidade do ponto

Vistoria do imóvel e das instalações

Instalações que parecem prontas podem esconder custos. Antes de fechar, faça uma vistoria detalhada, de preferência com um profissional da área, e registre o estado de tudo o que será entregue. Isso evita discussões depois e ajuda a negociar o valor.

Atenção especial a itens que exigem regularização junto a órgãos públicos, como prevenção de incêndio e acessibilidade, porque a adequação pode ser cara e impedir a obtenção das licenças.

Se a vistoria encontrar problemas, use o resultado na negociação: o vendedor pode resolver antes da entrega ou o custo do reparo pode ser descontado do valor das luvas. Registre o combinado no contrato.

• Rede elétrica e capacidade de carga para os equipamentos
• Hidráulica, esgoto e caixa de gordura
• Exaustão e ventilação, em operações de alimentação
• Telhado, infiltrações e piso
• Documentação de prevenção de incêndio, como o AVCB
• Acessibilidade e banheiros
• Estado e funcionamento dos equipamentos incluídos

Licenças e uso do imóvel

Nem todo imóvel pode receber qualquer atividade. As regras de uso e ocupação do solo variam por município, e um ponto que funcionava como loja de roupas pode não ser liberado para um restaurante, por exemplo. Consulte a prefeitura sobre a atividade pretendida antes de assumir qualquer compromisso.

As licenças do ocupante anterior, em geral, não passam automaticamente para o novo negócio. Converse com seu contador sobre alvará de funcionamento, licença sanitária e demais autorizações necessárias para a sua atividade, e inclua no cronograma o tempo para obtê-las.

Verifique também se há restrições no próprio contrato de locação, como proibição de determinadas atividades, limites de horário ou regras de condomínio em centros comerciais. Uma atividade permitida pela prefeitura ainda pode ser vetada pelo contrato.

Ponto comercial em shopping: regras próprias

Passar o ponto em shopping envolve mais partes do que em uma loja de rua. A administração do shopping costuma aprovar o novo lojista e a atividade, e pode cobrar taxas na cessão do contrato. Além do aluguel, entram na conta o condomínio, o fundo de promoção e, em muitos casos, um aluguel percentual sobre o faturamento.

Peça à administração as condições de transferência por escrito e simule o custo de ocupação total como percentual do faturamento esperado. Exemplo ilustrativo: R$ 18 mil de ocupação para uma loja que pretende faturar R$ 100 mil por mês representam 18% da receita, o que deixa pouco espaço para margem em segmentos de lucratividade menor.

Em shopping, também é comum haver exigências de projeto e de obra para o novo lojista, mesmo quando a atividade é a mesma. Pergunte quais aprovações são necessárias e quanto tempo costumam levar, para não começar a pagar aluguel com a loja fechada.

Porteira fechada: o que conferir no inventário

Na venda porteira fechada, o comprador leva tudo o que está no ponto, pronto para operar. Para que isso funcione, é essencial ter uma lista detalhada de móveis, equipamentos, utensílios e estoque, anexada ao contrato, com o estado de cada item.

Verifique também se algum equipamento é financiado, alugado ou cedido por fornecedor, como freezers de marcas de bebidas e máquinas de cartão. Esses itens não pertencem ao vendedor e não podem ser incluídos na venda.

Quando o estoque fizer parte da venda, combine o critério de valor: preço de custo, por exemplo, e exclua itens vencidos, danificados ou fora de linha. A contagem deve ser feita na data da entrega, com as duas partes presentes.

• Inventário assinado pelas duas partes
• Notas fiscais dos equipamentos principais
• Itens financiados, alugados ou em comodato
• Estoque contado na data da entrega
• Garantias e manutenções em vigor

Perguntas para fazer ao ocupante atual

O ocupante atual conhece o ponto melhor do que ninguém. As respostas a estas perguntas ajudam a entender se o valor pedido é coerente e se há riscos escondidos.

Quem vai passar o ponto comercial também deve estar preparado para essas perguntas. Respostas claras e documentos organizados aceleram a negociação e transmitem segurança a quem está comprando.

• Por que você está passando o ponto?
• Há quanto tempo está no imóvel e como é a relação com o proprietário?
• O proprietário já concordou com a transferência ou com um novo contrato?
• Quando vence o contrato e qual foi o último reajuste?
• Existe alguma dívida de aluguel, condomínio, IPTU ou consumo?
• Quais itens ficam e quais serão retirados?
• O ponto já teve problemas com fiscalização ou vizinhança?

Erros comuns ao passar ou assumir um ponto

O erro mais grave é pagar as luvas antes de garantir o contrato de locação. Sem a concordância do proprietário, o comprador pode ficar sem o ponto e sem o dinheiro. Outro erro frequente é não verificar se a atividade pretendida é permitida no endereço.

Também é comum confundir ponto com negócio. Se o vendedor apresenta faturamento, mas você não vai manter a mesma operação, esse faturamento não deveria entrar no preço. A RD Expansão atua há mais de 15 anos com intermediação de compra e venda de empresas e acompanha a negociação de pontos comerciais e negócios em funcionamento até a assinatura, sempre com a recomendação de que o contrato seja revisado por advogado.

Outro equívoco é não registrar a negociação por escrito. Combinações verbais sobre equipamentos, prazos e responsabilidades geram conflitos. Um contrato de cessão bem feito, com inventário anexo e condições claras, protege quem passa e quem assume o ponto comercial.